市房管局副局長(zhǎng)羅旭燦訪談

主持人：各位網(wǎng)友，大家好，歡迎收看天門(mén)網(wǎng)嘉賓訪談欄目。今天我們節(jié)目邀請(qǐng)到的嘉賓是市房管局副局長(zhǎng)羅旭燦，與各位網(wǎng)友就住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作進(jìn)行溝通交流。羅局長(zhǎng)，您好!

嘉賓：主持人好，各位網(wǎng)友大家上午好!

主持人：今年市政府將小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋列為2018年政府為民服務(wù)十件實(shí)事之一，關(guān)于物業(yè)服務(wù)全覆蓋工作基本情況介紹一下。

嘉賓：好的。這個(gè)物業(yè)全覆蓋工作，實(shí)際上包括物業(yè)拓面和提質(zhì)兩部分：一是沒(méi)有物業(yè)的小區(qū)（主要是老舊小區(qū)）實(shí)現(xiàn)基本物業(yè)管理；二是有物業(yè)的小區(qū)（主要是商品房小區(qū)）實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的提檔升級(jí)。這樣的小區(qū)合計(jì)有300多個(gè)，其中單位自建自管的房改房小區(qū)155個(gè)，無(wú)單位管理的小區(qū)155個(gè)，新建商品房小區(qū)56個(gè)。涵蓋面還是很大的，但目前，我們367個(gè)小區(qū)(點(diǎn)位)的物業(yè)全覆蓋工作已經(jīng)全面鋪開(kāi),成效還是很明顯的。

主持人:物業(yè)全覆蓋面廣、點(diǎn)多、推進(jìn)難度大,如何步步推進(jìn)的?

嘉賓:我們有很明確的工作思路:

一是先試點(diǎn),后鋪開(kāi)。我們先在劉家坡、銀華花園2個(gè)失管商品房小區(qū)和原啤酒廠單元、輕工單元2個(gè)老舊小區(qū)開(kāi)展試點(diǎn),部分小區(qū)物業(yè)企業(yè)同步進(jìn)駐,結(jié)合試點(diǎn)和進(jìn)駐企業(yè)運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,逐步完善政策程序,實(shí)現(xiàn)物業(yè)全覆蓋;

二是分類指導(dǎo),同步推進(jìn)。我們將所有小區(qū)分成四類,即:新建(在建)商品房住宅小區(qū)、有物業(yè)服務(wù)的商品房住宅小區(qū)、有單位管理的老舊住宅小區(qū)(房改房)、未實(shí)施物業(yè)管理、也無(wú)單位管理的小區(qū)。四類小區(qū)分別按照不同的標(biāo)準(zhǔn),同步推行,大大提高了工作實(shí)效。

三是突出重點(diǎn),共同提升。重點(diǎn)抓有單位管理的老舊住宅小區(qū)和無(wú)單位管理未實(shí)施物業(yè)的小區(qū)。對(duì)有單位管理的小區(qū)要求原單位負(fù)責(zé)管理，設(shè)置門(mén)崗，負(fù)責(zé)場(chǎng)區(qū)、樓道衛(wèi)生清掃、公共設(shè)施設(shè)備及綠化維護(hù)保養(yǎng)。對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理、也無(wú)單位管理的小區(qū)，先整合成56個(gè)片，再由我局牽頭，所在社區(qū)配合，聘請(qǐng)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施簡(jiǎn)易物業(yè)服務(wù)，達(dá)到“三有”標(biāo)準(zhǔn)，即有治安防范、有清掃保潔、有水電維修。各單位、社區(qū)齊心協(xié)力推進(jìn)物業(yè)全覆蓋。

總的來(lái)說(shuō)，在市政府的大力支持和相關(guān)職能部門(mén)的努力下，物業(yè)全覆蓋工作推進(jìn)的比較順利，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

主持人：針對(duì)大家比較關(guān)注的老舊小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施損壞嚴(yán)重、功能不完善及物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取困難等問(wèn)題,我們是怎么解決的?

嘉賓:老舊小區(qū)初期管理費(fèi)用大，在幫助企業(yè)解決管理費(fèi)用的問(wèn)題上，政府給予了極大的支持。物業(yè)企業(yè)考慮到老舊小區(qū)的年代久遠(yuǎn)性，每平米只收取了最基本的費(fèi)用，其余部分由政府兜底,按政府安排,在三年時(shí)間內(nèi),各小區(qū)逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)“從無(wú)到有、再到專業(yè)化”的過(guò)渡轉(zhuǎn)變,實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理深入全覆蓋和政府資金的有序退出,最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)。

主持人:現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)?

嘉賓:天門(mén)市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格,由我們房管局聯(lián)合市物價(jià)局制定,主要供物業(yè)服務(wù)主體和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商參考,后期收費(fèi)屬于市場(chǎng)化行為,由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)自行決定。

前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),主要由物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)等級(jí)決定。服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)有四級(jí):其中一級(jí)服務(wù)收費(fèi)0.66-0.85元/㎡·月;二級(jí)服務(wù)收費(fèi)0.56-0.65元/㎡·月;三級(jí)服務(wù)收費(fèi)收費(fèi)0.46-0.55元/㎡·月;四級(jí)服務(wù)收費(fèi)0.36-0.45元/㎡·月?？梢栽试S有5%的上浮區(qū)間,但上浮不超過(guò)10%,比如年度被評(píng)為示范小區(qū)或物業(yè)企業(yè)被評(píng)為先進(jìn)單位的,可以上浮5%;多層住宅如果發(fā)生自來(lái)水二次加壓費(fèi)用,加收0.05元/㎡。這是多層住宅(7層及以下)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。高層住宅(8層及以上,含電梯)按多層住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加收0.5元/㎡。

主持人:還有一個(gè)群體就是業(yè)主委員會(huì),在物業(yè)服務(wù)和管理中的作用也比較重要,但是天門(mén)現(xiàn)在成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，好像不是很多，業(yè)主自治的意識(shí)還需要提高。那么，成立業(yè)主委員會(huì)需要滿足哪些條件?

嘉賓:業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)自治的重要機(jī)構(gòu)，目前天門(mén)成立了業(yè)主委員的小區(qū)有21家。成立首屆業(yè)主委員會(huì)需符合以下條件之一:

1.交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上;

2.交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)50%的;

3.自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達(dá)到20%的。

主持人:具體操作程序是怎樣的?

嘉賓:小區(qū)業(yè)主按照程序選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),需要有4個(gè)步驟:

1、提交申請(qǐng)。

建設(shè)單位或業(yè)主書(shū)面報(bào)告房產(chǎn)行政主管部門(mén),房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起三十日內(nèi),由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組,籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。

2、籌備組工作。

籌備小組成立后,應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在30日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報(bào)社區(qū)居委會(huì),社區(qū)居委會(huì)收到有關(guān)材料后將上述資料交予籌備小組。

籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》,并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告,征求業(yè)主意見(jiàn)。

籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過(guò)自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人。

籌備小組審核業(yè)主委員會(huì)候選人簡(jiǎn)歷表,將符合選舉條件的5-11名候選人簡(jiǎn)歷表、業(yè)主委員會(huì)選票格式樣本、業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公告。

3、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

籌備小組自成立之日起六十日內(nèi)完成以上工作,并組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

籌備組將業(yè)主候選人名單及簡(jiǎn)歷表、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主公約》送達(dá)社區(qū)居委會(huì)，并提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)，同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地、住宅人員印制選票、設(shè)置投票箱、通知所有投票權(quán)人、邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)等有關(guān)人員。

籌備小組根據(jù)議程召開(kāi)大會(huì)收集、登記選票；審議并表決通過(guò)《業(yè)主委員會(huì)章程》及《業(yè)主公約》；公開(kāi)唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。7日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員內(nèi)推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。會(huì)后籌備小組將大會(huì)簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。

4、備案。業(yè)主委員會(huì)成員在公示期內(nèi)，無(wú)人提出異議，則自產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將業(yè)主大會(huì)決議和業(yè)主委員會(huì)委員名單向房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

主持人:坊間購(gòu)房黃金準(zhǔn)則:三分物業(yè)七分房。優(yōu)美的環(huán)境、良好的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)已成為人們安居擇業(yè)的重要考量指標(biāo)。作為行業(yè)主管部門(mén),對(duì)今后物業(yè)管理發(fā)展方向有什么規(guī)劃?

嘉賓:在新建商品房小區(qū)的管理上,倡導(dǎo)新建小區(qū)高起點(diǎn)規(guī)劃,嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、管理用房和業(yè)主活動(dòng)用房納入規(guī)劃,并足額配備停車(chē)、治安、綠化等設(shè)施設(shè)備,物業(yè)管理公司房屋交付使用前完成進(jìn)駐,建設(shè)單位交付物業(yè)投入使用時(shí),應(yīng)申請(qǐng)綜合驗(yàn)收備案,確保物業(yè)用房和設(shè)施按批準(zhǔn)的規(guī)劃建成。

我們也正探索構(gòu)建物業(yè)服務(wù)和管理電子信息系統(tǒng),完善物業(yè)企業(yè)基本信息登記,嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同備案和業(yè)主委員會(huì)備案制度,建立物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)和企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系、物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),不斷完善和規(guī)范物業(yè)管理行為。

同時(shí)，我們還加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，利用各種有效手段，大力宣傳住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋工作的重要性和必要性，在小區(qū)居民尤其是老舊小區(qū)居民中統(tǒng)一思想，調(diào)動(dòng)積極性，形成思想共識(shí)，逐步轉(zhuǎn)變居民消費(fèi)觀念，不斷強(qiáng)化居民購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)，形成“家園共建、共管、共用、共享”的良好格局。